COLUMN

土地活用は誰のため?

< 01 収益資産として有効に土地を活用する>

土地活用とは、簡単に言うと所有する土地を収益資産として有効に活用し収益をあげることをいいます。

ですが、一口に土地活用といっても所有する土地の立地条件(駅前立地、住宅地、ロードサイド)によって活用方法は大きく異なってきます。

 

「駐車場経営」「コインパーキング」「テナントビル」「貸し店舗」「賃貸オフィス」「賃貸住宅」「事業用定期借地」など、数多くの選択肢の中から立地条件や、収益性・安定性・相続対策・次世代への引継ぎ事業など、土地オーナーがなにを重視して運営したいのか、しっかりと ” ヒアリング ” することが不可欠です。

 

そして最も大切なことは、その土地(建物も含め)を利用する ” エンドユーザーのニーズ ” を的確に捉えているか、エンドユーザーにとって利用したいと思える ” 有益な事業 ” (土地建物)であるかどうかが一番のポイントになります。

 

< 02 田畑などの遊休地を有効に活用する>

土地活用の一例として、住宅街で駅周辺の田畑(約400坪)でどのように収益をあげたら良いか紹介します。

立地条件から潜在的なニーズは、「賃貸住宅経営」「駐車場経営」「貸し倉庫」「貸し店舗」「トランクルーム」が考えられます。

 

< 03 初期投資の少ない駐車場として計画してみる>

土地活用といえばマンション建設やテナントビル建設が華やかでイメージしやすいですが、まずは初期投資が少なくリスクの低い駐車場経営から考えてみましょう。

駐車台数をシミュレーションする場合、車一台あたりのスペースは7.5坪として計算すると良いでしょう。

 

 今回のケースであれば

● 400坪÷7.5坪=約53台が駐車可能。

● 駐車料金は立地から1台あたり5,000円と仮定。

● 駐車場は100%の稼働率で収支計算すると53台×5,000円=265,000円/月。

● 造成工事とアスファルト工事に掛かった費用は自己資金でまかない30年で均等に計算。

となります。

 

上記の条件から、一年間の収益265,000円×12ヶ月=3,180,000円から固定資産税・都市計画税(60万と仮定します)、上記造成工事とアスファルト工事に掛かった工事費約500万を30年で均等に計算した残り約242万が年間収益となります。

 

 [メリット]

・初期投資が少なく、リスクが少ない。

・経費があまり掛からず、維持管理しやすい。

・借地借家法による借主の権利に縛られないため、 ” 転用や更地 ” への復帰がしやすい。

・立地が良ければ(駅周辺・住宅街)高収益も可能。

 [デメリット]

・投資額が少ない分、収益も少ない。

・満車で運営できる保証はない。

・駐車料金の集金に手間がかかる。

・税法上の軽減措置がない。

・減価償却できる内容が少ない。

 

< 04 初期投資・収益共に大きくリスクもある賃貸住宅>

次に初期投資は大きいですが、満室時の収益も大きい賃貸住宅経営を考えてみましょう。

 

まず最初に認識しておかなければいけないのは、賃貸住宅経営は建物の老朽化が進むにつれて ” 家賃が下がる ” 傾向にあるので、事業収支計画の段階で 「 家賃下落率 」 「 空室率 」 を十分見込んでおく必要があります。さらに10年を過ぎたころから建物の修繕も必要となってくるので、事業の計画段階から建物修繕費(家賃収入の5%が目安)の積み立ても含めた事業収支計算が求められます。

 

賃貸住宅の立地を勘案した入居者のニーズとして、「単身者用マンション」「学生用マンション」「ファミリー用」「カップル用」「ペット可」など幅広い選択肢の中から、将来性も見据えて長期安定経営ができるような事業計画を検討する必要があるでしょう。

 

 

 今回のケースであれば

● 400坪の土地に2棟(計14戸)建設し、駐車台数は28台確保。

● 建設コストは諸経費も含め1億4,000万と仮定。

● 家賃設定は駐車場2台+共益費込みで74,000円と仮定。

● 入居率は10年目までは95%、11~20年目は85%、21~30年目は80%と設定。

● 特例措置を使って土地の固定資産税を1/6、都市計画税を1/3に減税。

● 土地・建物の固定資産税・都市計画税は年72万と仮定。

● 火災保険は年10万と仮定。

● 清掃費、建物修繕積立費は年70万と仮定。

● 30年ローン金利1.2%と仮定。

 

上記の条件から、一年間の収益1,036,000円×12ヶ月=12,432,000円から各経費・メンテナンス費用・借入返済・固定資産税・都市計画税を引いた471万が1~10年目までの年間収益となります。さらに11~20年目は411万、21~30年目は346万となり、30年間で考えた場合の平均年間収益は約409万となります(※修繕積立金は家賃収入の5%にあたる621,600円を計上)

 

 [メリット]

・初期投資は大きいが、長期で融資を受けやすい。

・税法上の軽減措置があるため土地の税金が約1/5に圧縮される。

・満室経営ができれば、予想以上の高収益が期待できる。

・減価償却できる法定耐用年数が長い。

・金融商品と違い外的要因によって暴落することはない。

 [デメリット]

・初期投資が大きいため、リスクも大きい。

・各経費や税金も多く掛かり、修繕など維持管理に多くのお金が必要。

・満室になる保証はない。

・借地借家法による借主の権利に縛られるため、 ” 転用や更地 ” への復帰がしにくい。

・立地条件が悪い場合は競合物件との価格競争に陥るため、当初計画した収益が期待できなくなる。

 

< 05 まとめ>

以上のように、土地活用は所有する土地の立地条件(駅前立地、住宅地、ロードサイド)によって活用方法は大きく異なってきます。

是非、活用する土地に建物を建築(不動産投資)する場合には、土地勘のある場所でニーズを把握し、かつ入念にリサーチを行って10年・20年先も安定収益が見込める付加価値の高い事業計画を、何件か代替プランも含めて計画してみてください。

 

 

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